Si estás en buenas manos, NO debe preocuparte la Ley Nacional de Extinción de Dominio.
En agosto de 2019 entró en vigor la Ley Nacional de Extinción de Dominio (LNED), reglamentaria del artículo 22 Constitucional. Dicha Ley, teóricamente está acorde con las Convenciones de las Naciones Unidas contra la Delincuencia Trasnacional, contra la Corrupción, contra el Tráfico Ilícito de Estupefacientes y otros instrumentos internacionales que México ha firmado. Pero la realidad es que la LNED ha generado gran incertidumbre, particularmente en el sector de arrendamientos inmobiliarios.
En estricta teoría, el objetivo de la LNED es la lucha contra la delincuencia organizada, así como la prevención de delitos de alto impacto que afectan considerablemente a la sociedad.
El catálogo de delitos susceptibles para la aplicación de la extinción de dominio son:
- Delitos contemplados en la Ley Federal contra la delincuencia organizada
- Secuestro
- Delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos
- Delitos contra la salud
- Trata de personas
- Delitos por hechos de corrupción
- Encubrimiento
- Delitos cometidos por servidores públicos
- Robo de vehículos
- Recursos de procedencia ilícita
- Extorsión
Hoy en día es indispensable conocer los extremos de la LNED, la vulnerabilidad patrimonial que pudiera representar, así como algunas prevenciones que se deben tomar en cuenta para evitar el riesgo de involucrarse en el procedimiento de extinción de dominio.
¿Qué es la extinción de dominio?
El Artículo 3 de la LNED define la extinción de dominio como “La pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los Bienes a que se refiere la presente Ley, declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario o para quien se ostente o comporte como tal, ni para quien, por cualquier circunstancia, posea o detente los citados Bienes…”
La acción de extinción de dominio procederá sobre aquellos Bienes de carácter patrimonial cuya legítima procedencia no pueda acreditarse, en particular, bienes que sean instrumento, objeto o producto de los hechos ilícitos, sin perjuicio del lugar de su realización, tales como:
- I. Bienes que provengan de la transformación o conversión, parcial o total, física o jurídica del producto, instrumentos u objeto material de hechos ilícitos a que se refiere el párrafo cuarto del artículo 22 de la Constitución;
- II. Bienes utilizados para ocultar otros Bienes de origen ilícito, o mezclados material jurídicamente con Bienes de ilícita procedencia;
- III. Bienes respecto de los cuales el titular del bien no acredite la procedencia lícita de éstos;
- IV. Bienes utilizados para la comisión de hechos ilícitos por un tercero;
- V. Bienes que constituyan ingresos, rentas, productos, rendimientos, frutos, accesorios, ganancias y otros beneficios derivados de los Bienes a que se refieren las fracciones anteriores.
La acción de extinción de dominio, es un procedimiento que tiene las características de procedimientos civiles, donde en todo momento se procurará que prevalezca la oralidad. Es un procedimiento que se tramitará de manera paralela a los procedimientos penales con los que pueda estar relacionados mediante acción iniciada por el Ministerio Público, mediante una demanda que puede afectar a terceros que hayan adquirido o tenga posesión de un bien cuya procedencia u origen no sea licita.
No obstante lo anterior, la falta de técnica legislativa y la existencia de supuestos muy generales, ha provocado temor a todas aquellas personas que han logrado tener un patrimonio y que lo han destinado al arrendamiento, ya que de la lectura de la LNED se pueden inferir violaciones a diversos derechos fundamentales amparados en nuestra constitución como lo son: presunción de inocencia, debido proceso, garantía de audiencia, respeto a la propiedad privada, irretroactividad de la ley, entre otros que pueden dar lugar a la pérdida del patrimonio de un dueño o propietario que no intervino, no participo y no coparticipo directa o indirectamente en el hecho delictivo.
¿Cómo Afecta la Ley Nacional de Extinción de Dominio a los Arrendadores?
Por resolución emitida por la Suprema Corte de Justicia de la Nación publicada el día 6 de enero de 2022 en el Diario Oficial de la Federación se precisa entre otras cosas que la extinción de dominio sólo puede aplicarse sobre bienes obtenidos de manera ilícita, por lo que los propietarios de un inmueble adquirido legalmente no pueden perderlo en caso de que un tercero, como lo puede ser un inquilino, lo destine para fines ilícitos.
Antes de dicha resolución, la LNED contemplaba que el uso o destino ilícito de un bien inmueble, aunque hubiera sido adquirido de manera lícita, podía ser sujeto a la extinción de dominio. Ahora eso fue eliminado parcialmente de la ley, lo que implica que se presume, desde la norma, que el dueño adquirió de buena fe y de manera legal un inmueble que fue utilizado para cometer un delito. No obstante, para que se haga efectiva esa presunción de buena fe se deben reunir ciertos requisitos, de acuerdo con el artículo 15 de dicha ley.
¿Qué debo hacer para que se haga efectiva esa presunción de buena fe?
De lo anterior nos permitimos hacer algunas recomendaciones para integrar un expediente jurídico-administrativo de arrendamiento seguro que proteja al propietario y permita acreditar la “buena fe” en términos del artículo 15 de la LNED:
- Escritura pública debidamente inscrita ante el registro público de la propiedad y de comercio.
- Pago y acuse de los impuestos y contribuciones que se causaron al momento de la adquisición del bien, como lo pueden ser impuesto sobre la renta, impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles, impuesto al valor agregado (cuando corresponda), derechos registrales, etcétera.
- Cédula del registro federal de contribuyentes.
- Debida investigación de inquilino con su correspondiente Reporte de Investigación.
- Contrato de arrendamiento, elaborado por especialistas en la materia que incluya claúsula contra la Ley Nacional de Extinción de Dominio.